7月18日，住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系教授秦虹，在大连东港国际会议中心某地产论坛上震撼发声。作为我国房地产领域的专家级人物，秦虹对于当前房地产市场的分析与预测精准地道，更难得的是，在众多官员对于房地产市场“三缄其口”的当下，秦虹的犀利与敢言，让全场嘉宾大呼过瘾。她的一句“房地产市场，下半年定比上半年好”，也让我们一定程度上听到了目前我国政府方面对于房地产市场走向的“风声”。

秦虹表示，今年唱衰楼市的声音很多，各种崩盘论、拐点论给了人们很大的冲击。作为一个房地产市场的研究者，她到底怎样看待现在的房地产市场呢？

今年房地产市场交易增速的下行，主要有以下三个原因：

第一，基数的原因。2013我国商品房全年销售了13亿平方米，销售处于高增长阶段。所以，今年上半年和去年同期相比，增速一定是下降的，因为去年的增长速度实在太惊人了。但抛开去年的数据不谈，今年上半年卖的房子总量高于除了去年之外的任何一年，处于历史第二高位。
第二，预期。也就是说，今年整个群体都对市场有一种悲观的预期。因为暴跌论、崩盘论的持续出现，人们都在观望，毕竟大家都不想买一个到手后就暴跌的房子。这种悲观的预期对房地产市场的影响很大，而对于老百姓来说，各种不对称的信息也不利于其全面地掌握信息。尤其是那些有数字、图表、有理有据的研究报告，其实里面有很多数据是不准确，比如对市场供应量的结论往往和真实情况大相径庭，而由于信息不对称，很多普通老百姓又很难了解到真正的情况，这对人们的影响和情绪确实影响很大。

第三，个人住房贷款的收紧，实实在在地影响了首次置业的家庭。现在市场需求的主体，85%以上都是刚需和改善型，投资需求在市场上已经大幅减少了。这些自住型需求的人对于贷款的依赖性是很高的，前几年贷款利率还有折扣，而今年看来，个贷不光没有在利率上打折，利率还普遍上升10%、15%甚至还有30%。同时，贷款额度也明显下降。

当前房地产市场：“四个没变，一个变”

1.人口结构对房地产市场的影响没有改变。
24-28岁处于适婚阶段、买婚房需求的年轻人，是当前市场刚性需求的最庞大主体；而39-49岁收入高、工作稳定的中年群体，是当前市场改善型需求的主体。这两大部分人群在整个购房需求中占比例很高，他们的需求和购买力对于房地产市场的发展呈现良性驱动。

2.中国城镇化进程没有改变。
中国目前的城镇化进程还远远没有结束，目前我国的城镇化率是53%，按照世界规律我们要到达65%甚至是70%，意味着我们国家现在每年新增城镇常住人口将近2000万人。不仅如此，我们还要实现城市里“3个1亿人”的定居问题——解决住在棚户区的1亿人的住房困难；1亿住在城镇里就业、打工人群的落户问题；引导中西部地区1亿人定居落户的问题。

3.市场分化的格局没有改变。
这种分化不仅仅只是一二线城市和三四线城市之间的分化，一二线城市本身也在分化，三四线城市内部也在分化。有时仅仅就在一个省内，房地产市场的分化都是非常明显的。

4.房地产市场受货币因素影响没有改变。
房地产的资产属性非常强，近年来中国的房地产市场的涨跌起伏，基本都是受到货币政策的影响。比如2012年下半年，房地产市场开始上行，一直涨到2013年，其间楼市的调控政策并没有改变，那为什么楼市开始有抬头趋势呢？只是因为2012年下半年我国实施了稳中偏松的货币政策，房地产市场也实实在在地起来了。

5.一个新变化——商品房供给增速快于销售增速。
从2010年开始，局部供应过剩现象开始出现。主要有以下几个原因：1、2008年前后为了鼓励增长的“4万亿”释放，充足的资金流入房地产市场；2、2011年之后，控制了大量的投资投机性需求，投资房地产的钱去投资了私募、理财，这部分资金又投入了房地产开发，直接导致过去的需求资金变成了如今的供给资金；3、跟我们各地政府的土地财政压力有直接关系。政府财政压力大，只能靠多卖地了。

“下半年一定好于上半年！”

1.销售和投资的基数：下半年基数低于上半年。
销售和投资这两个指标，在去年都是上半年增速高，下半年增速低，这种基数原因就导致了今年房地产市场在下半年增速会低，这对于房地产市场的下半年形势是有利的。

2.整体信贷环境：下半年好于以往的下半年。
信贷政策有了改变。以往我们国家给商业银行放贷款都是按年度来计的，按年度就导致银行以往总愿意在每年的第一季度早早把贷款带出去，因为早放贷利息多。而现在的信贷政策是按月度来的，因此上半年银行放贷并不是那么急切，可以预见今年下半年的信贷总量会好于以往的下半年，这对于房地产市场的发展无疑是利好。

3.企业价格促销：降价促销效果较好。

4.上市供应增加：购房者可选择增多。

5.地方政策调整：更宽松的购房环境。

考验开发商的时候到了！
2014年楼市处于调整期，对于整个行业的长远发展和购房者都是有利的，房地产行业发展将从趋势性机会转向结构性机会，考验开发商的时候也到了。过去，房地产开发无所谓投资眼光，基本都能挣钱，而现在则要真正考验开发商的投资水平、专业能力和运营能力等等。选对了，市场好，你也好；选错了，市场好，你也不好！

为了最能影响房地产企业发展的是什么？我认为是创新。创新体现在两个方面，从过去的同质化到现在的个性化，从过去的开发思维到现在的运营思维。固守传统开发和业态的企业，可能你将来赚钱就很吃力了。